違約金過高咨詢-廣州海珠區咨詢-商品房買賣*律師

簽訂商品房預售合同后不想買了，解除合同要賠償嗎？
張靜律師解答：要。看合同約定和對方的訴z訟請求，還要看已經交了多少錢，只交了定金就沒收定金，如還交了首付，可能還要賠償違約金。但一般賠償款總額不會超出購房者已經繳納的金額。如下面這個案件，購房者交了16萬。單方解除合同，商品房預售合同約定的違約金是房價的20%，如按這個標準計算，就超出16萬了，于是法官調整了違約金為房價的10%，這樣剛好14萬6，購房者還能再退1萬4。
判z決書節選：
《廣州市商品房買賣合同（預售）》約定第二期首付房款應于在2018年12月10日前繳納，但洪某至今未交納第二期首付房款，構成違約，達到合同約定解除條件，應當承擔相應的違約責任，中某公司訴請解除涉案《廣州市商品房買賣合同（預售）》，于法有據，本院予以支持。中某公司主張違約金計算方式為《廣州市商品房買賣合同（預售）》的交易總價×20% 《商品房裝修合同》的裝修及配套服務費用×20%。涉案《商品房裝修合同》并非雙方當事人真實意思表示，違約金過高咨詢，故中某公司要求依據涉案《商品房裝修合同》第8.2條主張全部裝修及配套服務費的20%的違約金，依據不足，本院不予支持。根據涉案《廣州市商品房買賣合同（預售）》附件七補充協議6.2條約定，洪某違約導致合同被解除，應向守約方中某公司支付違約金，違約金按該商品房交易總價的20%計算。洪某在答辯中申請調整違約金至中國人民銀z行同期同類存款利率計算，綜合涉案合同履行情況、洪某逾期違約情況、中某公司的實際損失情況，本院酌情確定洪某按照《廣州市商品房買賣合同（預售）》中交易總價1469796元的10%即146979.6元向中某公司支付解約違約金。
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廣州簽了認購書不買房了，哪些情況能解除合同，開發商能起訴買家強制簽訂房屋買賣合同嗎？
張靜律師解答：不能，開發商只能沒收定金，解除認購書咨詢，如有證據證明沒收定金也不足以彌補其損失的，可以要求法z院增加賠償。
相關法條：
《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同*案件的指引》第五條：當事人一方無正當理由不履行預約合同約定的簽約義務，守約方請求人民z法z院判z決強制簽訂房屋買賣合同的，不予支持。預約合同約定的定金等違約責任明顯不足以彌補守約方的信賴利益損失，守約方請求增加賠償的，可予支持。
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廣州地下車庫的公共面積能起訴歸自己所有嗎？
張靜律師解答：不能，公共面積不能登記至個人或其他組織名下。如下面這個面積，某集體公司與房地產公司約定合資建房，并約定地下第三層車庫全歸自己所有。終因地下三層車庫8000多平方米屬于公共面積，法z院駁回集體公司要求確認歸其所有的訴求。
判z決書節選:
關于第二個爭議焦點問題，楊箕公司主張涉案大廈地下層中8444.18平方米物業全部歸其所有的依據是否充分。楊箕公司和南雅公司*確認后向廣州市房地產提交的《負一層至負三層分成說明報告》明確載明，對于涉案大廈地下三層的分成，南雅公司取得車位318個，面積為3768.7296平方米，并載明具體位置，楊箕公司取得車位20個(面積為209.0104平方米，并載明車位的具體位置和編號)及層共有面積3195.4460平方米，廣州海珠區咨詢，第二層共有面積3486.4035平方米，第三層共有面積1553.3201平方米，共8444.18平方米。廣州市國土資源和規劃委z員會給一審法z院的復函中也明確表示結合《負一層至負三層分成說明報告》以及該項目初始登記情況，楊箕公司分配的涉案大廈地下層8444.18平方米除了地下三層的20個車位(面積為209.0104平方米)之外，剩余面積8235.1696平方米屬車道等公共面積，二審中楊箕公司和南雅公司均確認公共面積不能登記至個人或其他組織名下。在此情況下，楊箕公司在本案中要求將涉案大廈地下層其分配取得的8444.18平方米中除20個車位之外的面積登記至其名下，缺乏依據，本院不予支持。至于當時楊箕公司所分配取得的地下面積8444.18平方米中為何僅于該報告中確定了20個車位209.0104平方米的具體位置，而沒有對其余的8235.1696平方米所對應的位置予以確定，楊箕公司作為該報告的簽約*主體應該是清楚的。
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