房產價值評估咨詢-遺囑繼承*案律師-廣州越秀區咨詢

廣州贈與房屋后未過戶，贈與有效嗎？
律師解答：贈與房屋后即使未過戶，只要將*原件交與了受贈人并且受贈人已實際占有使用了房屋的，可以認定贈與有效。如下面這個案件，只是簽訂了一份贈送書，并未過戶和交與*原件，終認定贈與不成立。
書節選：
本院認為，本案所爭議的問題為：麥某以《贈送書》為據，主張莫某將涉案房屋贈與其依據是否充分。關于本案爭議的焦點問題，首先，關于《贈送書》是否具備法律效力的問題。麥某確認該《贈送書》內容為其妻子書寫，落款處沒有莫某簽名或按捺指印。對于該《贈送書》缺少基本的形式要件問題，麥某對此稱落款處加蓋的紅色小為莫某的，但經過核對原件，該字跡模糊，無法辨別具體姓名。由于麥某提交的《贈送書》不具備基本的形式要件，因此該《贈送書》不具備法律效力。其次，關于麥某以其實際占有、使用涉案房屋為由，認為莫某已實際將涉案房屋贈與給其的問題。《高人民關于貫徹執行＜中華人民共和國通則gt;若干問題的意見（試行）》百二十八條規定：“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，廣州越秀區咨詢，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，父母房屋如z何繼承咨詢，但應令其補辦過戶手續。”由本案查明的事實來看，麥某雖占有、使用涉案房屋，但沒有合法有效的贈與合同，且麥某對于涉案房屋是否有宅基地證都不清楚，故本院對于麥某該項上訴理由亦不予支持。
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廣州未報建的宅基地房屋還能繼承嗎？
對于由被繼承人直接進行翻改建的房屋，即使房屋與宅基地使用權證記載面積不符，也不影響繼承人要求繼承。
如某宅基地房屋繼承分割案中，被告方提出房屋實際面積與宅基地使用權證記載面積存在差異，但終并沒有影響對房屋按法定繼承進行處理。由于房屋違建需要會受到行政處罰，在中會明確房屋權利義務均由繼承人繼承。
但對于登記在被繼承人名下，由某一繼承人翻建的房屋，其他繼承人要求繼承相應份額時會根據實際情況做出不同處理。有些案例中以宅基地使用權證登記的房屋已經滅失，遺產不存在為由不予處理；也有案例就原使用權證記載的面積部分進行分割。
在這一問題上并沒有明確的解釋，只有北京市人民在關于繼承案件疑難問題解答第九條中提及：“被繼承人后所遺宅基地房屋被翻擴建，如何處理？ 被繼承人后未經繼承人同意，擅自對被繼承人生前所有的宅基地上房屋進行翻擴建的，不影響已經確定的該宅基地上房屋遺產份額劃分。
繼承人有權要求上述擅自改擴建人承擔回復原狀、賠償損失等責任，但實際居住管理房屋的繼承人出于居住使用、維護管理目的對房屋進行翻擴建的除外。”
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廣州懷疑自己有份的宅基地被他人過戶了多久能起訴？
張靜律師解答：從知道宅基地被過戶之日起2年，但從宅基地過戶之日起，超過20年的不予受理。也就是說如果一直不知道宅基地被過戶了，過戶后20年才知道，也不能起訴撤銷了。
書節選：
關于本案是否已過起訴期限的問題。《行》第四十六條規定：“公*人或者其他組織直接向人民提起的，繼父母z子女繼承咨詢，應當自知道或者應當知道作出行政行為之日起六個月內提出。法律另有規定的除外。因不動產提起的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起的，人民不予受理。”《高人民關于執行〈行〉若干問題的解釋》第四十一條款規定：“行政機關作出具體行政行為時，未告知公*人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公*人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起長不得超過2年。”本案中，兩原告主張第三人洛秀某于2015年10月15日向兩原告出示涉案宅基地使用證，兩原告于2015年11月19日向廣州市白云區人民提起，沒有超過法定的起訴期限。第三人*辯駱某明在1996年6月17日核發涉案宅基地使用證時是知道且應當知道該事實，但第三人未舉證予以證明，故本院對第三人的上述*辯意見不予采納。本案未過時效。
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